ZMLUVY

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať minimálne údaje, ktoré nazývame podstatnými náležitosťami zmluvy. Medzi tieto náležitosti patrí identifikácia zmluvných strán – predávajúci a kupujúci, predmet zmluvy – špecifikácia nehnuteľnosti a výška kúpnej ceny. V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu je nevyhnutné v zmluve uviesť aj popis bytu, označenie čísla bytu, čísla vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu, vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy a úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany.

Okrem podstatných náležitostí by dobrá zmluva mala obsahovať napríklad aj bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny alebo ubezpečenie o tom, že na nehnuteľnosti neviaznu ťarchy.

Podpisy predávajúcich na kúpnej zmluve musia byť úradne osvedčené u notára alebo na miestnom úrade. Ak sú predávajúci zastúpení na základe plnomocenstva, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.

Za bezpečnú formu úhrady kúpnej ceny možno považovať notársku úschovu, bankovú vinkuláciu či úhradu prostredníctvom hypotekárneho úveru.

Podľa zákona o obmedzení platieb v hotovosti je maximálna výška hotovostnej transakcie medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi nastavená na 15 000 eur. V prípade, ak by aspoň jedna zo strán kúpnej zmluvy bola podnikateľom, limit pre hotovostnú transakciu je najviac 5 000 eur.

Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady. Ak má vec, ktorá je predmetom kúpnej zmluvy vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má kupujúci právo od zmluvy aj  odstúpiť.

Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

Ak sú splnené zákonné alebo zmluvné podmienky na odstúpenie od zmluvy, odporúčame odoslať druhej strane kúpnej zmluvy písomné odstúpenie od zmluvy s odôvodnením. V prípade, že už prebieha konanie o vklade vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo nehnuteľnosť už bola prevedená, je potrebné odstúpenie doručiť aj príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru.

Pri kúpe nehnuteľnosti od developera „z papiera“, t.j. v čase, keď nehnuteľnosť ešte nie je postavená, je vhodné preveriť si históriu developera. Rovnako sa treba zamerať na zmluvnú dokumentáciu, ktorá najčastejšie v tejto fáze pozostáva z rezervačnej zmluvy a budúcej kúpnej zmluvy. Dôležité je, aby ste neuhrádzali developerovi vysoké percento celkovej kúpnej ceny pred tým, než sa vôbec začne stavať. Rovnako by zmluvy mali obsahovať jasný časový harmonogram, aby ste vedeli, v akom časovom horizonte môžete očakávať odovzdanie dohodnutej nehnuteľnosti.

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až vkladom do katastra. Vkladové konanie sa začína na návrh, ku ktorému sa ako príloha pripojí kúpna zmluva v dvoch originálnych vyhotoveniach s osvedčenými podpismi predávajúcich. Ak je predmetom kúpnej zmluvy byt, okrem kúpnych zmlúv sa ako príloha priloží jeden originál vyhlásenia správcu bytového domu o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

Správny poplatok za vklad vlastníckeho práva je 66,- € a vkladové konanie trvá 30 dní.  V prípade záujmu o zrýchlený vklad vlastníckeho práva je možné uhradiť ďalších 200,- €. Zrýchlené vkladové konanie potom trvá 15 dní.

Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Podstatou darovacej zmluvy je teda prevod vlastníctva (napr. k nehnuteľnosti) bez protiplnenia. Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť. Taktiež podpis darcu na zmluve musí byť úradne osvedčený.

Nehnuteľnosť možno darovať na základe darovacej zmluvy uzatvorenej medzi darcom a obdarovaným. Darovacia zmluva je bezodplatná, to znamená, že plnenie prichádza len od darcu k obdarovanému. Ak je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť, vlastnícke právo prechádza až vkladom do katastra nehnuteľností, obdobne ako pri kúpnych zmluvách. Aj vklad darovacej zmluvy je spoplatnený vo výške 66,- €.

V praxi sa často stretávame so situáciou, kedy je namiesto darovacej zmluvy uzatváraná kúpna zmluva s kúpnou cenou vo výške 1,- €. Takéto konanie možno považovať za obchádzanie zákona, čo Občiansky zákonník sankcionuje absolútnou neplatnosťou takéhoto právneho úkonu. Z uvedeného dôvodu odporúčame namiesto kúpnej zmluvy za 1,- € vždy uzatvoriť darovaciu zmluvu.

Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Pojem dobré mravy, ani čo si môžeme predstaviť pod ich hrubým porušením zákon neuvádza. Z rozhodovacej praxe súdov vyplýva, že hrubým porušením dobrých mravov je napríklad psychický nátlak, fyzické násilie či neposkytnutie potrebnej pomoci. Závisí však vždy od konkrétnych skutkových okolností. Za hrubé porušenie dobrých mravov obdarovaným nemožno považovať predaj darovanej veci cudzej osobe, alebo nenavštevovanie darcu pri príležitosti sviatkov a jeho životných jubileí.

Na druhej strane je  obdarovaný oprávnený vec vrátiť, ak darca neupozornil obdarovaného na vady darovanej veci.

Základnú úpravu nájomnej zmluvy obsahuje Občiansky zákonník, ktorý okrem všeobecných ustanovení platných pre všetky typy nájomných zmlúv obsahuje aj osobitné ustanovenia týkajúce sa len nájmu bytov. Prenajímateľ a nájomca sa môžu dohodnúť, že ich nájomný vzťah na byt sa bude spravovať osobitným zákonom o krátkodobom nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu môžu zmluvné strany naplno využiť v prípade, ak si prenajímateľ splnil povinnosť registrácie na daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti.

Nájomná zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán, označenie predmetu nájmu a rozsah užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Vhodné je upraviť si aj dobu nájmu, pretože v prípade, ak doba nájmu nie je určená považuje sa nájomná zmluva za uzatvorenú na dobu neurčitú.

Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak

1. prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
2. nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
3. nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
4. nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
5. je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
6. nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu,
7. nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.

Nájomca môže vypovedať nájom bytu kedykoľvek a z akýchkoľvek dôvodov alebo bez udania dôvodu. Tak ako pre prenajímateľa, aj pre nájomcu platí, že nájom skončí až uplynutím výpovednej doby.

Výpovedná doba závisí od právneho režimu, podľa ktorého bola nájomná zmluva uzatvorená. Ak bola nájomná zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, výpovedná doba je najmenej tri mesiace. V prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nesmie byť kratšia ako jeden mesiac (v niektorých zákonom stanovených prípadoch porušenia povinností prenajímateľom či nájomcom môže byť výpovedná doba dokonca pätnásťdňová).

Zmluvné strany sa vždy môžu dohodnúť na výpovednej dobe v dlhšom trvaní, než je zákonné minimum.

Pod pojmom ťarchy môžeme rozumieť práva iných osôb než vlastníka nehnuteľnosti, ktoré obmedzujú jeho vlastnícke právo. Ťarchy k nehnuteľnosti nájdeme v časti C listu vlastníctva. Typickými príkladmi tiarch sú záložné právo a vecné bremeno. Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť svoju pohľadávku z predmetu záložného práva (zálohu), ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená. Vecné bremená na druhej strane obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.

Vecné bremeno môže vzniknúť niektorým z nasledujúcich spôsobov:

• písomnou zmluvou,
• na základe závetu,
• schválenou dohodou dedičov,
• rozhodnutím príslušného orgánu (súdu či stavebného úradu),
• zo zákona,
• vydržaním.

Vecné bremená zanikajú zmluvou, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je potrebný aj vklad do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno taktiež zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti (napr. v dôsledku vyschnutia studne).  Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.

Záložná zmluva alebo zmluva o zriadení záložného práva je zmluvou, na základe ktorej si veriteľ môže zabezpečiť svoju pohľadávku. Vkladom záložnej zmluvy do katastra nehnuteľností vzniká k nehnuteľnosti ťarcha – záložné právo. Typickým a v praxi najčastejšie vyskytujúcim sa príkladom záložnej zmluvy je záložná zmluva uzatváraná medzi dlžníkom a bankou pri poskytovaní hypotekárneho alebo iného úveru.