NEHNUTEĽNOSTI

Vlastníctvo k nehnuteľnosti sa preukazuje predovšetkým výpisom z listu vlastníctva. V jeho časti B (vlastníci) sa nachádza meno osoby, ktorá je vlastníkom alebo spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Platí, že údaje na liste vlastníctva sú hodnoverné a záväzné, pokiaľ sa nepreukáže opak (a to sa môže preukázať napr. v súdnom konaní).

V časti C listu vlastníctva, kde sa zapisujú záložné práva, vecné bremená a predkupné práva. Prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti sa prevádzajú na nadobúdateľa aj ťarchy. Preskúmať treba aj iné zápisy, ak sú také na liste vlastníctva (napr. poznámky rôznych typov) a pod. Nie všetky ťarchy sa ale evidujú v katastri. Rôzne rozvody najmä súvisiace s dodávkou energií a vody často na liste vlastníctva zapísané nie sú.

Sprostredkovateľská zmluva by mala obsahovať predmet sprostredkovania (teda uzavretie kúpnej  zmluvy k nehnuteľnosti), rozsah súvisiacich služieb, kto bude platiť súvisiace poplatky a odmenu – tzv. províziu sprostredkovateľovi  (realitnej kancelárie), ak dôjde k podpisu zmluvy jej pričinením.

K tomu, že keď dôjde k podpisu kúpnej zmluvy s osobou, ktorú vám zabezpečila realitná kancelária, zaplatíte jej dohodnutú odmenu (províziu). Treba dodať, že realitná kancelária musí mať povinne s vami uzavretú zmluvu v písomnej podobe, inak sa za porušenie zákona vystavuje riziku sankcie zo strany štátnych orgánov.

Rezervačná zmluva je záväzok strán o budúcom predaji a kúpe nehnuteľnosti. V praxi to znamená, že na jednej strane zaväzuje budúceho predávajúceho v dohodnutej lehote predať nehnuteľnosť a zároveň predstavuje záväzok budúceho kupujúceho túto nehnuteľnosť za dohodnutých podmienok a cenu kúpiť. Aby bola celá transakcia koordinovaná a dopadla úspešne, je zmluvnou stranou aj realitná kancelária, ktorá na celý obchod dohliada. Rezervačná zmluva obsahuje:

• označenie troch zmluvných strán (kupujúci, predávajúci a realitná kancelária),
• opis nehnuteľnosti,
• kúpnu cenu,
• lehotu, do ktorej sa má uzavrieť kúpna zmluva,
• riešenie situácie, ak k podpisu kúpnej zmluvy nedôjde.

Pri rezervačnej zmluve sa uhrádza rezervačný poplatok spravidla vo výške 3 až 5 percent z celkovej kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Verejnosť často chybne vníma apartmán ako byt nižšej kategórie. Súvislosti a rozdiely sú ale širšie. Základný rozdiel z pohľadu práva je, že byt môže slúžiť na trvalé bývanie, ale apartmán nie. Rozdiel medzi oboma nehnuteľnosťami je najmä v oblasti splnenia technických a hygienických požiadaviek.  Ide najmä o nedostatok denného svetla (napr. rožné, severné alebo spodné podlažia v budovách), či prekročenie povolených limitov hluku. Ak priestor nespĺňa určený zákonný štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt. Bytom sa totiž podľa stavebného zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Prevod jednotlivých typov nehnuteľností upravujú rôzne právne ustanovenia a predpisy. Prevod vlastníctva bytu upravuje osobitný právny predpis, ktorým je zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, prevod rodinného domu či pozemku upravuje Občiansky zákonník. Všeobecné náležitosti kúpnej zmluvy sú najmä popis predmetu kúpy a kúpna cena.

Okamihom, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva (vydá rozhodnutie). Teda nie podaním návrhu do podateľne ani doručením rozhodnutia. Kataster prepíše vlastníctvo do 30 dní od podania na kataster alebo do 15 dní v urýchlenom konaní (za príplatok 200 eur).

Ak ste kupujúci a financujete kúpu z úveru, tak sa pripravte na tieto poplatky:

• poplatok na vyhotovenie znaleckého posudku (pri byte cca 120 eur, dome 200 eur a viac),
• poplatok na zápis záložnej zmluvy na katastri (66 eur),
• príplatok, ak požiadate kataster o urýchlený zápis (200 eur).

Zákon konkrétnu lehotu neurčuje. Po prepise na katastri si môžete, ako nový vlastník, už trvalý pobyt kedykoľvek zapísať a, naopak, pôvodnému vlastníkovi ho zrušiť. Hoci trvalý pobyt nezakladá žiadne užívacie právo k nehnuteľnosti, zvyknú si zmluvné strany dohodnúť lehotu, dokedy si odhlási predávajúci z nehnuteľnosti pobyt. Podľa okolností do býva od 30 dní do 6 mesiacov.

Podvody s nehnuteľnosťami alebo problematické nehnuteľnosti môžu mať rôzny charakter a podobu. Preto, ak sami nie ste odborníkom na reality, odporúčame Vám pri právnych problémoch s nehnuteľnosťou obrátiť sa na advokáta a pri faktických problémoch s nehnuteľnosťou na znalca či statika. Zároveň je vhodné, aby Vás pri kúpe nehnuteľnosti sprevádzal Váš realitný maklér, pretože realitný maklér predávajúceho má za úlohu v prvom rade prihliadať na záujmy vlastného klienta.

Nájom zaniká tromi spôsobmi:

1. dohodou – ide o najmenej rizikové ukončenie nájmu a odporúča sa ju urobiť písomnou formou,
2. výpoveďou (prípadne odstúpením) – o tom, čo môže byť dôvodom výpovede či odstúpenia, rozhodujú podmienky uvedené v zmluve o nájme, ktorú ste uzavreli. Pozor! V praxi sa často objavujú spory o neplatnosti výpovede, čo vám môže priniesť zbytočné komplikácie a finančné náklady,
3. uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý.

Zjednodušene povedané, kaucia Vám slúži na pokrytie nájmu a energií v prípade, že nájomca neplatí alebo pre prípad, že vám v byte či dome spôsobí škodu na zariadení. Kaucia sa hradí pri podpise zmluvy a je spravidla vo výške jednomesačného nájomného, ale môže byť aj vyššia, ak je nehnuteľnosť kompletne zariadená.

Kauciu ste povinný nájomcovi vrátiť v plnej výške, ak dôjde ku korektnému ukončeniu nájmu tak, ako ste dohodnutí v nájomnej zmluve a odovzdá vám nehnuteľnosť bez škôd.

Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu nájmu, t. j. identifikáciu bytu a rozsah jeho užívania, výšku nájomného a výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Nájomná zmluva na byt musí byť uzavretá písomne (alebo vo forme zápisnice).

Nájomná zmluva podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu musí obsahovať aj ďalšie povinné náležitosti: opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis nedostatkov bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy, určenie doby nájmu, a vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Pri úprave nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu je potrebné definovať aj spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Nájomné nemôžete zvyšovať svojvoľne a kedykoľvek. Vždy tomu musí predchádzať dodatočná dohoda s nájomcom. Neplatí to vtedy, ak nastane dôvod, ktorý už máte vopred dohodnutý v nájomnej zmluve. Odporúčame Vám, aby ste si s nájomcom dohodli, ako budete riešiť prípadné nedoplatky či preplatky na energiách.

Pokiaľ nedôjde k dohode medzi nájomcom a prenajímateľom, je urýchlené ukončenie nájomného vzťahu z právneho hľadiska pomerne problematické. Ak nedôjde k dohode o predčasnom ukončení nájmu, je treba zmluvu vypovedať podľa podmienok upravených v nájomnej zmluve (výpoveďou alebo odstúpením v režime krátkodobého nájmu bytu).

Najčastejšie sa zmena (vrátane predĺženia doby nájmu) realizuje vo forme dodatku k nájomnej zmluve.

Nielen nájomca, ale aj majiteľ a prenajímateľ musí počas trvania nájmu dodržiavať určité povinnosti. Tie by ste si s nájomcom mali presne stanoviť v nájomnej zmluve. Nedodržanie niektorej z povinností dáva nájomcovi právo na ukončenie nájmu, žiadať primeranú zľavu z nájomného, prípadne môže od Vás žiadať zaplatenie sankcie.

Nezabudnite, že ako prenajímateľ máte registračnú povinnosť na daňovom úrade. Registrovať sa musíte do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom sa prenajala nehnuteľnosť.

Tieto sa líšia podľa typu nehnuteľnosti a sú výsledkom rokovania s prenajímateľom. Ich výpočet obsahuje nájomná zmluva, s ktorou sa treba dôkladne oboznámiť pred podpisom. Nedodržanie niektorej z povinností môže založiť nárok na ukončenie nájomného vzťahu, príp. nárok na úhradu sankcie.

Registračnú povinnosť na daňovom úrade treba uskutočniť do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom sa nehnuteľnosť začala prenajímať. Daňový úrad vás zaregistruje a pridelí daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré budete uvádzať pri podávaní daňového priznania k dani z príjmov.

Výška sadzby dane z príjmov pre fyzickú osobu je:

• 19 % zo základu dane: základná sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý nepresiahne 176,8-násobok životného minima,
• 25 % zo základu dane: zvýšená sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý presiahne 176,8-násobok životného minima.

Áno, ale len s písomným súhlasom vlastníka nehnuteľnosti – prenajímateľa. Je dôležité podotknúť, že trvalý pobyt má výlučne evidenčný charakter a nezakladá žiadne právo k bytu (užívacie, predkupné a pod.).

V byte môžete urobiť len tie stavebné úpravy, na ktoré vám dá súhlas prenajímateľ. Prenajímatelia často trvajú na odovzdaní bytu v stave, v akom ste ho prebrali (s ohľadom na obvyklé opotrebenie).

Ako nájomca ste povinný uhradiť aj drobné opravy v byte, súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou, ak nájomná zmluva neurčuje inak. Bežnou údržbou sú náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní, napr. maľovanie, pastovanie parkiet a pod. Drobnými opravami sú opravy, ktoré sú uvedené v prílohe nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. (napr. výmena žiaroviek, tmelenie a zasklievanie okien, výmeny tesnenia, vodovodnej batérie atď.) a okrem týchto opráv iné opravy, ak náklad na jednu opravu neprevýši 6,64 eur.

V nájomnej zmluve si môžete upraviť aj iný režim úhrady drobných opráv, ako určuje uvedené nariadenie vlády.

Zákon Vás ako prenajímateľa chráni len čiastočne. Ochrániť Vás môže aj dobrá nájomná zmluva. Advokát  Vám pomôže pri jej príprave a využije viaceré inštitúty, ktoré ochránia Vaše záujmy.  Sú to najmä osobitné ustanovenia o peňažnej zábezpeke, spôsobe úhrady nájomného, sankciách aj možnosti ukončenia nájomného vzťahu.

Pred vysťahovaním je najskôr potrebné, aby sa nájom platne skončil. Podľa Občianskeho zákonníka nájom zaniká uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, písomnou dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou. Podľa zákona o krátkodobom nájme je možné ukončiť nájom v krajnom prípade aj odstúpením od zmluvy.

Po zániku nájomnej zmluvy je nájomca povinný vysťahovať sa, nakoľko odpadol právny dôvod užívania bytu (v režime Občianskeho zákonníka musí byť po výpovedi nájomcovi v niektorých prípadoch zabezpečená aj bytová náhrada).

Ak sa po skončení nájmu nájomca dobrovoľne nevysťahuje, nie je možné ho vysťahovať svojpomocne. Nútené vysťahovanie môže uskutočniť len exekútor. Predtým však  musíte podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti a až na základe právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia je možné vec postúpiť exekútorovi, ktorý zrealizuje vypratanie nájomcu. Treba však dodať, že ak sa nájomca po skončení nájmu odmieta z bytu vysťahovať, dopustí sa trestného činu, za ktorý mu hrozí trest odňatia slobody až na dva roky (§ 218 Trestného zákona).

Áno, ak ste si to dohodli v nájomnej zmluve. Nezabúdajte ale na fakt, že ako prenajímateľ za nájomné odovzdávate svoje právo na užívanie nehnuteľnosti nájomcovi a musíte mu teda garantovať súkromie. Ak teda chcete pravidelne kontrolovať, či nedochádza k poškodzovaniu vášho bytu či domu, dohodnite si spôsob kontroly už v nájomnej zmluve. Návšteva musí byť vždy vopred ohlásená.