Podielové spoluvlastníctvo
O spoluvlastníctve hovoríme vtedy, ak vec je vo vlastníctve viacerých subjektov bez toho, aby bola reálne rozdelená. Všetky tieto osoby sú tak považované akoby za jedného vlastníka spoločnej veci. Rovnaké práva a povinnosti, ktoré má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva prislúchajú všetkým spoluvlastníkom. Ide najmä o právo držať a užívať predmet svojho spoluvlastníctva, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, prípadne sa domáhať i ochrany prostredníctvom vlastníckych žalôb. Subjektmi spoluvlastníckych vzťahov môžu byť tak fyzické, ako i právnické osoby, predmetom spoluvlastníctva môže byť akákoľvek vec. Naša platná právna úprava rozlišuje dve formy spoluvlastníctva, a to podielové spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov.
Čo je podielové spoluvlastníctvo?
Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb (minimálne dvoch) k tej istej veci. Jeho základným pojmovým znakom je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Každý z podielových spoluvlastníkov má určitý podiel na veci. Tento podiel však nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Hovoríme tu o ideálnom podiele. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť, samozrejme, ak sa nedohodnú inak. Napríklad, ak ako podielový spoluvlastník vlastníte 1/3-nový podiel na určitom pozemku, nevlastníte presne vymedzenú plochu o výmere 1/3-ny z celej plochy pozemku, ktorú by ste mohli ako výlučný vlastník užívať. Podiel, ako ho chápe Občiansky zákonník, neurčuje, ktorá konkrétna časť spoločnej veci je vo výlučnom užívaní či vlastníctve toho-ktorého spoluvlastníka. Zjednodušene povedané, podielový spoluvlastník má svoj podiel na celej spoločnej veci, na každom jej kúsku, každom metri štvorcovom, bez toho, aby bola vyčlenená reálna plocha či časť, ktorú by mohol výlučne užívať či vlastniť. Ako už bolo spomenuté, zákon nevylučuje dohodu medzi spoluvlastníkmi o spôsobe užívania spoločnej veci. Treba ale podotknúť, že táto dohoda ich zaväzuje len navzájom.
Spoluvlastnícky podiel
Podstata podielového spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva v takom rozsahu, aký zodpovedá veľkosti jeho podielu. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Spoluvlastnícky podiel je v podstate číselným vyjadrením právneho statusu spoluvlastníka vo vzťahu k spoločnej veci, a teda určuje mieru účasti na právach a povinnostiach viažucich sa k tejto spoločnej veci.
Hospodárenie so spoločnou vecou
Pod pojmom hospodárenie so spoločnou vecou možno rozumieť najmä údržbu, opravu, úpravu veci, rovnako však užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý však nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov. Spoluvlastník, ktorý bol prehlasovaný a ktorý nesúhlasí so spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou, o ktorom sa rozhodlo väčšinou hlasov, sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť, alebo sa môže obrátiť na súd. Ak sa rozhodnete predmet vášho podielového spoluvlastníctva ako celok predať, zaťažiť záložným právom alebo vecným bremenom, potrebný bude súhlas všetkých spoluvlastníkov. Odchylná právna úprava platí v režime bytových domov.
Prevod podielu a predkupné právo
Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať – môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom. Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, príp. len jedného spoluvlastníka, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe. Musí tak urobiť vo forme kvalifikovanej výzvy s uvedením minimálnej zákonnej lehoty, v rámci ktorej je potrebné predkupné právo uplatniť, a rovnako s uvedením všetkých podmienok predaja. Po márnom uplynutí lehoty a neprejavení záujmu o odkúpenie podielu, môže spoluvlastník svoj podiel voľne previesť (darovať, predať, zameniť). Výnimkou zo zákonného predkupného práva je odplatný či bezodplatný prevod blízkej osobe (napr. rodinnému príslušníkovi), bez ponuky na odkúpenie podielu ostatným spoluvlastníkom.
V čom by ste mali byť obzvlášť dôslední, je to, že ak výzvu na uplatnenie predkupného práva nesprávne sformulujete, môže sa stať, že v budúcnosti spoluvlastníci žalobou napadnú samotný prevod nehnuteľnosti a budú sa domáhať vyslovenia neplatnosti scudzovacej (kúpnej) zmluvy. Častokrát i malé pochybenie v nedodržaní zákona môže do budúcna spôsobiť značné komplikácie, preto vám odporúčame obrátiť sa na advokátsku kanceláriu, ktorá vám vypracuje bezchybnú kvalifikovanú výzvu, ktorou tak predídete zbytočným súdnym sporom, stratenému času, energii a finančným prostriedkom nehovoriac.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu. Časté sú prípady zdedených domov či pozemkov po starých rodičoch, ktoré dedičia nadobudnú do podielového spoluvlastníctva. Ak ste v podobnej situácii a nemáte záujem byť spoluvlastníkom, či už z objektívnych alebo subjektívnych dôvodov, do úvahy pripadá zrušenie podielového spoluvlastníctva. Náš právny poriadok pozná dva možné spôsoby zrušenia podielového spoluvlastníctva, a to:
• zrušenie spoluvlastníctva dohodou
• zrušenie spoluvlastníctva rozhodnutím súdu
Chcete pomôcť pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti? »
Zrušenie spoluvlastníctva dohodou
Ako podieloví spoluvlastníci sa môžete kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia naviac uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím. Dôležité je, aby dohoda o zrušení spoluvlastníctva upravila všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Okrem toho, dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri. Požiadavka písomnej formy sa nevyžaduje v prípadoch, ak je predmetom vyporiadania hnuteľná vec, čo je však menej častý prípad.
Zrušenie spoluvlastníctva rozhodnutím súdu
Ak sa vám nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyporiadaní:
- rozdelenie veci – ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (istá výnimka platí pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne)
- prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu – ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, záleží od rozhodnutia súdu. Súdna prax ale nasvedčuje tomu, že nie vždy je veľkosť podielu kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva.
- predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov – ak žiadny so spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.
Ako Vám môžeme pomôcť my ?
Naša advokátska kancelária má dlhoročné skúsenosti s vyjednávaním a rokovaním so spoluvlastníkmi, ktorým sa nedarí dospieť k dohode, akým spôsobom sa budú o spoločnú nehnuteľnosť starať. Po spoločnom rokovaní dôkladne zvážime ďalší postup, ako čo najlepšie vyriešiť a urovnať sporné otázky. V tých prípadoch, v ktorých nie je možné dospieť ku konsenzu, zastupujeme našich klientov aj v súdnych konaniach.
Súvisiace súdne rozhodnutia:
sp. zn. 1 Cdo 33/2010 Najvyšší súd SR
„Z povahy podielového spoluvlastníctva ako spoločenstva vlastníckych práv založeného na zásade dobrovoľnosti vyplýva, že ak nedôjde k dohode, ktorýkoľvek spoluvlastník môže kedykoľvek požiadať súd o zrušenie spoluvlastníctva a jeho vyporiadanie. Toto právo vyplýva zo zásady, že nikto nemôže byť spravodlivo nútený k tomu, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu, ak mu to z akýchkoľvek dôvodov nevyhovuje. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, súd použije ďalší spôsob zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva, ktorým je prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu.
V rámci posudzovania účelného využitia veci možno okrem veľkosti podielov zohľadniť viaceré skutočnosti rozhodujúce pre rozhodnutie o tom, ktorému z účastníkov bude vec prikázaná do vlastníctva. Pre rozhodnutie súdu, komu nehnuteľnosť prikázať nie je absolútne rozhodujúca ani výška podielov, ani účelné využitie veci, ale ide o súhrn skutočností, ktoré sú v danej veci relevantné. Zákon zohľadňuje variabilitu a zložitosť možných situácii, a preto prenecháva riešenie na úvahe súdu. Otázka, komu bude vec prikázaná, záleží vždy na úvahe súdu.“
sp. zn. 4 Cdo 183/2011 Najvyšší súd SR
„V konaní o zrušení spoluvlastníctva a vykonaní vyporiadania je jeho predmetom vždy celá vec patriaca do podielového spoluvlastníctva a vyriešenie všetkých právnych vzťahov spoluvlastníkov (alebo jedného z nich) k tejto veci.
Účastníkmi konania o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva k veci musia byť všetci spoluvlastníci, lebo právoplatný výrok súdu zaväzuje len účastníkov konania (§ 159 ods. 2 O.s.p.). Ide o tzv. nútené nerozlučné procesné spoločenstvo (§ 91 ods. 2 O.s.p.) všetkých spoluvlastníkov. Pokiaľ sa na konaní nezúčastnia všetci nerozluční spoločníci, súd nemôže návrhu vyhovieť pre nedostatok vecnej legitimácie vyplývajúcej z hmotného práva.“
sp.zn. 4 Cdo 277/2009 Najvyšší súd SR
„Ak sa podielový spoluvlastník domáha náhrady vo forme peňažného plnenia voči druhému spoluvlastníkovi za to, že neužíva spoločnú vec v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu, ide o právny vzťah z podielového spoluvlastníctva osobitne v Občianskom zákonníku upravený.
Toto právo je nepochybne majetkovej povahy, ktoré sa premlčuje v trojročnej všeobecnej premlčacej dobe podľa § 101 OZ. Uvedený nárok nemožno právne kvalifikovať ako nárok z bezdôvodného obohatenia. Ustanovenia o bezdôvodnom obohatení majú len podpornú povahu a ich použitie nemožno preto rozširovať na práva, ktoré sa opierajú o osobitné zákonné ustanovenia.“
sp. zn. 6 Cdo 184/2010 Najvyšší súd SR
„Nárok spoluvlastníka na náhradu za neužívanie spoločnej veci v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu vyplýva z ustanovenia § 137 ods. 1 Obč. zákonníka. Jeho nevyhnutným predpokladom je užívanie tejto veci druhým spoluvlastníkom (ostatnými spoluvlastníkmi) nad rozsah jeho (ich) spoluvlastníckeho podielu.
Neužívanie veci v rozsahu spoluvlastníckeho podielu spoluvlastníkom musí byť dôsledkom jej užívania druhým spoluvlastníkom nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu. Len v takomto prípade sa spoluvlastník užívajúci spoločnú vec nad rozsah spoluvlastníckeho podielu podieľa na prisvojovaní si úžitkovej hodnoty veci vo väčšej miere, než zodpovedá jeho podielu. Nie je pritom rozhodujúce, či tento stav vyplýva z dohody spoluvlastníkov (okrem ak by jej súčasťou bola aj dohoda o bezplatnom užívaní celej veci alebo jej časti), alebo z rozhodnutia väčšinového spoluvlastníka, alebo či ide o faktický stav.
Je zrejmé, že ak by spoločná vec vôbec nebola spoluvlastníkmi užívaná, žiaden nárok na náhradu za jej neužívanie by medzi nimi nevznikol. Rovnako takýto nárok nevzniká ani v prípade, ak spoluvlastník užíva len časť veci v rozsahu neprevyšujúcom jeho spoluvlastnícky podiel, pretože v takomto prípade nič nebráni druhému spoluvlastníkovi, aby sa tiež podieľal na svojom užívacom oprávnení v rozsahu svojho podielu a to užívaním zostávajúcej časti veci. Dôvod pre ktorý tento spoluvlastník prípadne spoločnú vec neužíva, nie je právne významný a rovnako tak nie je významné ani prípadné užívanie časti veci treťou osobou.
Pri posudzovaní rozsahu užívania spoločnej veci však nemusí byť rozhodujúca len veľkosť užívanej časti veci (výmera časti pozemku), ale rozhodujúca môže byť úžitková (hospodárska) hodnota užívanej časti veci, ak je táto hodnota, vzhľadom na konkrétne okolnosti, u jednotlivých častí veci, rozdielna.“