Neplatnosť dražby
Dobrovoľná dražba je jedným zo spôsobov výkonu záložného práva. V praxi je tento nástroj často využívaný najmä z dôvodu presunu zodpovednosti za výkon záložného práva zo záložného veriteľa na tretiu osobu – dražobníka. Navrhovateľom dražby je vo väčšine prípadov osoba, ktorá vykonáva záložné právo, teda záložný veriteľ. Vlastnícke právo k predmetu dražby prechádza dražbou na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku – vydražiteľa, a to okamihom udelenia príklepu licitátora pod podmienkou, že vydražiteľ zaplatí cenu v stanovenej lehote. Ku dňu zaplatenia ceny dosiahnutej na dražbe zaniká pohľadávka veriteľa v rozsahu uspokojenia veriteľa z výťažku dražby.
Napadnutie neplatnosti dražby na súde
V prípade, ak boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách alebo ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy, môže osoba, ktorá tvrdí, že bola na svojich právach dotknutá, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Zákon definuje okruh aktívne legitimovaných osôb veľmi široko, preto osobou oprávnenou na podanie žaloby nie je len pôvodný vlastník predmetu dražby, ale aj iná osoba, ktorej práva boli dražbou dotknuté. Právo podať žalobu o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby však zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu licitátora. Lehota na uplatnenie práv na súde je prekluzívna, to znamená, že po jej uplynutí právo na podanie žaloby zaniká a osoba, ktorej práva boli dražbou porušené, už nemá možnosť domáhať sa ochrany svojich práv. Výnimkou sú prípady, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu prihlásený trvalý pobyt. V tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí trojmesačnej lehoty.
Žaloba o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby je osobitným druhom určovacej žaloby. Uplynutie trojmesačnej lehoty na jej podanie nie je preto možné „obísť“ podaním žaloby podľa § 80 Občianskeho súdneho poriadku, a to napr. žalobou na plnenie, kde by sa v rámci súdneho konania riešila neplatnosť dražby ako titulu nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. V zmysle uznesenia Najvyššieho súdu SR z 16. 12. 2010, sp. zn. 3 Cdo 186/2010 otázku neplatnosti dobrovoľnej dražby nemôže súd posudzovať v inom konaní než v konaní podľa ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách, a to ani ako otázku prejudiciálnu (predbežnú).
Osoba, ktorá podala na súde žalobu o určenie neplatnosti dražby, je povinná oznámiť príslušnému okresnému úradu, že v predmetnej veci začalo súdne konanie. Okresný úrad o tejto skutočnosti vyznačí poznámku na liste vlastníctva. Existencia poznámky je v tomto prípade veľmi dôležitá, pretože právoplatný rozsudok súdu o určení neplatnosti dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti je záväzný aj pre osoby, ktoré na základe zmluvy nadobudli vlastnícke právo k nehnuteľnosti v čase, keď v katastri nehnuteľností bola vykonaná poznámka o tomto súdnom konaní. Ak by sa tretia osoba stala dobromyseľným nadobúdateľom pred vyznačením tejto poznámky v katastri nehnuteľností, nemalo by súdne rozhodnutie o určení neplatnosti dobrovoľnej dražby žiadny význam. Právny poriadok totiž chráni práva dobromyseľne nadobudnuté tretími osobami, za predpokladu že sa jedná o prevod od vlastníka (až do rozhodnutia súdu je právoplatným vlastníkom vydražiteľ).
Dôvody neplatnosti dražby
V zmysle podanej žaloby súd skúma, či bola záložná zmluva, na základe ktorej došlo k výkonu záložného práva, platná a či neboli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách. Existuje množstvo dôvodov pre určenie neplatnosti dražby. Môže to byť napríklad:
- záložca nie je vlastníkom predmetu dražby
- predmet dražby nemožno dražiť
- záložná zmluva trpí vadami, ktoré spôsobujú jej neplatnosť
- zmluva o vykonaní dražby trpí vadami, ktoré spôsobujú jej neplatnosť
- pohľadávka nie je splatná
- hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej nehnuteľnosťou neprevyšuje 2.000 eur
- navrhovateľ dražby nebol oprávnený navrhnúť vykonanie dražby
- dražobník nemá oprávnenie na výkon dražieb
- oznámenie o dražbe nebolo uverejnené v zákonnej lehote alebo zákonným spôsobom
- znalecký posudok bol vyhotovený v rozpore so zákonom
- zákonom určené osoby neboli upovedomené o dražbe
- nebola umožnená obhliadka predmetu dražby bez zavinenia vlastníka predmetu dražby
- dražba prebehla spôsobom, ktorý odporuje zákonu
- predmet dražby bol vydražený za cenu nižšiu než ustanovuje zákon
- výťažok dražby bol rozdelený v rozpore so zákonom
- akákoľvek iná formálna alebo procesná vada dražby
Ak sa niektorá časť priebehu dražby neuskutočnila tak, ako ustanovuje zákon, súd vyhlási dražbu za neplatnú. Rozhodnutím súdu o neplatnosti dražby zanikajú účinky príklepu, a to ku dňu príklepu, čo v praxi znamená automatické obnovenie vlastníckeho práva predchádzajúceho vlastníka.
Ak je dražba neplatná, každá osoba, ktorá prevzala výťažok dražby, je povinná vrátiť ho bezodkladne vydražiteľovi. Vydražiteľ je zároveň povinný vypratať a odovzdať predmet dražby predchádzajúcemu vlastníkovi – záložcovi. Ak si záložca a vydražiteľ majú navzájom vrátiť plnenia, môže sa domáhať splnenia záväzku len ten, kto sám splnil svoj záväzok skôr alebo je pripravený záväzok splniť. Dražobník je tiež povinný na výzvu vydražiteľa oznámiť mu sumu, ktorú odovzdal záložnému veriteľovi a dlžníkovi, prípadne sumu, ktorú zložil do notárskej úschovy.
O neplatnosti dražby dražobník bez zbytočného odkladu vyrozumie okresný úrad, ktorý vyznačí stav pred dobrovoľnou dražbou; to platí aj vtedy, ak právo k nehnuteľnosti bolo dotknuté ďalšou právnou zmenou a ak je rozhodnutie súdu záväzné pre osoby, ktorých sa táto právna zmena týka. Navrátenie vlastníckeho práva k predmetu dražby v prospech záložcu zapíše okresný úrad záznamom.