VYDRŽANIE VLASTNÍCTVA NEHNUTEĽNOSTI
Postup a podmienky vydržania
Vydržanie je spôsob nadobudnutia vlastníctva, pri ktorom sa z oprávneného držiteľa stáva po uplynutí určenej doby jej vlastník. Proces osvedčovania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam od 1. mája 2021 vybavujú už len súdy za účasti advokátov a je o niečo organizačne náročnejší. Vydržanie už notári neosvedčujú.
Chcete zistiť, či môžete nehnuteľnosť vydržať do vlastníctva? Alebo pripraviť právne podklady na vydržanie a zastúpiť v celom procese, kliknite sem »
Ako vyzerá nový proces vydržania vlastníctva?
Možno ho rozdeliť do 4 etáp:
I. etapa: Advokátsky prieskum a predprípravné štádium
Úvodná etapa je v celkom procese kľúčová. Podstatou je, aby advokát dôkladne vyhodnotil predpoklady splnenia hmnotno-právnych podmienok vydržania.
V advokátskom prieskume sa preveria predpoklady vzniku vlastníckeho práva, najmä oprávnenosť držiteľa, historicko-právne súvislosti, spôsobilosť predmetu a navrhovateľa, potenciálne nároky zo strany dotknutých osôb, plynutie lehôt a ich preukázanie, „silu konkurenčných“ práv iných subjektov a pod. Zákon vyžaduje, aby bol navrhovateľ dobromyseľným držiteľom nehnuteľnosti najmenej 10 rokov.
Ak sú podmienky splnené, advokát spracuje a podá sa na súd písomný návrh na začatie konania o potvrdení vydržania. Do súdneho návrhu sa premietnu výsledky advokátskeho prieskumu. Príslušný na konanie je okresný súd, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Súd v tomto predprípravnom štádiu posúdi dôvodnosť podania a ak je nekvalifikované alebo nie sú splnené podmienky na vydržanie, podanie zamietne. Ak súd podanie nezamietne, postupuje sa do druhej etapy vydržania – tzv. vyzývacieho konania. Ak chcete spracovať právny prieskum pre účely vydržania, kliknite sem »
Ako v dôvodovej správe k novele Ministerstvo spravodlivosti SR uvádza, cieľom predprípravného štádia je vylúčiť z konania nedôvodné a neopodstatnené návrhy a nezaťažovať nimi ostatných účastníkov a súdy. Účasť advokáta pri prieskume a spísaní kvalifikovaného návrhu výslovne zákon nevyžaduje, jeho účasť v prieskume a konaní je nezastupiteľná a môže podstatne zvýšiť úspech v procese vydržania. Účasť advokáta bude kľúčová aj v III. etape vydržania, kedy bude potrebné pred súdom preukázať, že prípadné námietky tretích strán sú nedôvodné. Súdny poplatok za návrh je 99,5 eur.
II. etapa: Vyzývacie súdne konanie
Druhá etapa procesu vydržania prebieha na súde. Ak je žiadateľ v prvej etape úspešný, súd vydá tzv. vyzývacie uznesenie, ktorým dotknuté subjekty vyzve, aby voči zámeru navrhovateľa vydržať nehnuteľnosť uplatnili námietky. Vyzývacie uznesenie súd zverejňuje v Obchodnom vestníku, doručuje ho účastníkom konania, obci aj katastru na vyznačenie informatívnej poznámky na liste vlastníctva. Účastníkom konania je aj Slovenský pozemkový fond (SPF) a správca lesného pozemku. Tieto subjekty však môžu ostať v súdnom konaní nečinné, ak sa ich predmet konania, resp. nehnuteľnosť netýka.
Námietky voči zámeru vydržať nehnuteľnosť môžu oprávnené osoby podať až do vydania uznesenia o potvrdení vydržania, pričom táto lehota nemôže byť kratšia ako šesť mesiacov. Námietky sa podávajú na súde, ktorý vyzývacie uznesenie vydal a treba ich náležite zdôvodniť. Ak budú námietky nekvalifikované alebo budú podané oneskorene, súd ich odmietne.
III. etapa: Prejednanie a súdne rozhodnutie (potvrdenie / zamietnutie)
Po podaní námietok môže súd vykonať šetrenie, ktorým overí tvrdené skutočnosti, a to aj na pojednávaní. Ak námietky preukážu, že podmienky na vydržanie nie sú splnené a existuje „silnejšie právo“, súd návrh zamietne. Právoplatné rozhodnutie o zamietnutí sa oznamuje tiež katastru za účelom výmazu zapísanej poznámky.
Ak sa podklady v návrhu na priznanie vlastníctva vydržaním preukážu, súd vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí vydržanie vlastníckeho práva, resp. práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu. Okamih „vzniku“ vlastníckeho práva bude uvedený v samotnom súdnom rozhodnutí.
IV. etapa: Zápis do katastra nehnuteľností
Posledná etapa je administratívno-formálna. Súd doručí právoplatné rozhodnutie o potvrdení vydržania príslušnému katastru, ktorý v rámci záznamového konania vykoná zápis vlastníka do katastrálneho operátu. Za vlastníka kataster zapíše osobu, ktorá preukázala vznik vlastníckeho práva vydržaním. Záznamové konanie je bez poplatku.
Na čo slúži vydržanie vlastníctva?
Vydržanie je jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu. O pôvodnom nadobudnutí vlastníckeho práva hovoríme vtedy, ak vlastnícke právo nadobúdateľa nie je odvodené od vlastníckeho práva predchodcu (ako je to pri kúpnej zmluve).
Hlavným účelom inštitútu vydržania je uviesť do súladu dlhodobý faktický stav so stavom právnym. Nadobudnúť vlastnícke právo vydržaním možno tak k hnuteľným, ako aj k nehnuteľným veciam, avšak len po splnení podmienok ustanovených v Občianskom zákonníku. Vyhotovovanie uznesení o vydržaní patrí do pôsobnosti súdov v súčinnosti s advokátmi (pred májom 2021 patrili do pôsobnosti notárov).
Ak potrebujete o svojom vlastníctve úradný doklad a nemáte list vlastníctva zapísaný v katastri nehnuteľností, v ktorom by ste boli oficiálne evidovaný ako vlastník pozemku, o ktorý sa roky staráte a na ktorom roky hospodárite, môžete svoje vlastníctvo doložiť katastru inak. Jedným z riešení je vydržanie vlastníckeho práva, ktoré od mája 2021 uskutočňuje miestne príslušný súd. Podklady na vydržania Vám pripraví a na súde Vás zastúpi advokát.
Aké sú podmienky vydržania?
Zákon ustanovuje predpoklady vydržania, ktoré musia byť splnené po celú dobu vydržania. Medzi tieto predpoklady patria:
• spôsobilý subjekt
• spôsobilý predmet držby
• dobromyseľnosť vydržateľa
• oprávnená držba po zákonom stanovenú dobu
• uplynutie vydržacej doby
Spôsobilým subjektom vydržania môžu byť všetky osoby, ktoré sú spôsobilé nadobúdať vlastnícke právo (fyzické osoby, právnické osoby, ale aj štát). Vydržaním možno nadobudnúť vec do podielového, ale i bezpodielového spoluvlastníctva. Z vydržania sú však vylúčené veci, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníckeho práva alebo ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených osôb.
Dôležité je tiež zdôrazniť, že je možné vydržať zásadne len vec, nikdy nie iba jej časť. Za najrelevantnejší predpoklad vydržania a súčasne za najväčší problematický aspekt možno považovať podmienku oprávnenej držby. V zmysle ustálenej praxe sa za oprávnenú držbu považuje nakladanie s vecou ako so svojou vlastnou, ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný v tom, že mu vec patrí; je teda objektívne presvedčený o svojom domnelom vlastníckom práve.
Všetky uvedené podmienky vydržania musia byť splnené nepretržite počas zákonom stanovenej doby, ktorá je v prípade hnuteľných vecí 3-ročná a v prípade nehnuteľností (a práv zodpovedajúcim vecnému bremenu) 10-ročná. Do tejto doby sa započítava aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca.
Pri osvedčení o vydržaní je potrebné uviesť podstatné okolnosti o držbe, týkajúce sa predovšetkým jej doby, oprávnenosti a nepretržitosti. Všetky tieto okolnosti musia byť obsiahnuté v súdnom návrhu. Rovnako je potrebné súdu predložiť dôkazy, ktoré osvedčované skutočnosti potvrdzujú.
Čo je oprávnená držba a dobromyseľnosť?
V prípadoch posudzovania okolností vydržania je najviac problematické posúdenie oprávnenosti či dobromyseľnosti držby. Posúdenie toho, či držiteľ je so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že mu vec patrí, musí byť objektívne. Dobrú vieru bude potrebné posudzovať aj s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu, za ktorých by držiteľ (pri zachovaní náležitej opatrnosti, ktorú od neho možno vyžadovať) mal alebo mohol mať prípadné pochybnosti o existencii svojho práva. Nestačí teda len jeho subjektívne vnútorné presvedčenie o tom, že je vlastníkom. Ak sú mu alebo musia byť známe skutočnosti, ktoré jeho vlastníctvo dôvodne spochybňujú a svedčia v prospech vlastníctva inej osoby, podmienka dobromyseľnosti nebude splnená.
Vnútorné presvedčenie osoby, samozrejme, dokázať nie je možné, predmetom dokazovania budú okolnosti, ktoré nasvedčujú, že držiteľ by mohol objektívne považovať určitú nehnuteľnosť za svoju. Ako dôkazy budú slúžiť spravidla nadobúdacie zmluvy, hoci aj postihnuté právnou vadou, ktoré utvrdzujú držiteľa, že vec je jeho. Do úvahy prichádzajú aj výpovede osôb, ktoré boli svedkami ústnej dohody a pod. Samozrejme platí, čím viac hodnoverných dôkazov predložíte, tým je miera úspechu vyššia.
AKÉ PRAVIDLÁ PRE VYDRŽANIE PLATILI DO 30. 4. 2021
Vydržanie vlastníckeho práva osvedčovali notári.
Pri osvedčení o vydržaní bolo do konca apríla 2021 potrebné uviesť notárovi podstatné okolnosti o držbe, týkajúce sa predovšetkým jej doby, oprávnenosti a nepretržiteľnosti. Všetky tieto okolnosti museli byť obsiahnuté vo vašom vyhlásení o vydržaní, ktoré notár osvedčil formou notárskej zápisnice. Rovnako bolo potrebné notárovi predložiť dôkazy, ktoré osvedčované skutočnosti potvrdzovali.
V zmysle Notárskeho poriadku sa tiež vyžadovalo aj kladné vyjadrenie obce, v katastrálnom území, ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, kladné vyjadrenie posledného vlastníka zapísaného v katastri nehnuteľností (prípadne jeho právnych nástupcov) a kladné vyjadrenie správcu nehnuteľnosti, ktorým je napr. Slovenský pozemkový fond, ak sa vydržanie týka pozemkov neznámych vlastníkov, ktoré sú v správe tohto orgánu. Následne notár vyhotovil oznámenie, ktoré sa zverejní v obci a na notárskom úrade.
Zápis vlastníctva do katastra nehnuteľností
Osvedčenie o vydržaní vyhotovené notárom je podkladom pre zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností záznamom. Kataster posudzoval osvedčenie len z formálnej stránky, či nemala chyby v písaní, počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti a či je listinou spôsobilou na vykonanie záznamu. Právnu stránku veci už neposudzoval. Ťažisko posúdenia právneho stavu spočívala teda na notároch a ich prípadné pochybenie mohlo vyústiť až do disciplinárneho konania. Častokrát však aj legitímny postup notára viedol k súdnemu konaniu a k určovacím žalobám.
Súvisiace súdne rozhodnutia:
Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 28. marca 2011, sp. zn. 5 Cdo 87/2010
“Funkciou vydržania je umožniť nadobudnutie vlastníctva držiteľovi, ktorý vec dlhodobo ovláda v dobrej viere, že je jej vlastníkom, pričom táto dobrá viera (dobromyseľnosť) je podľa platnej úpravy daná „so zreteľom na všetky okolnosti”. Opakom ovládania veci držiteľom je nečinnosť vlastníka. Vydržanie tak hojí najmä vady alebo nedostatok nadobúdacieho titulu. V prípade, že zmluva je neplatná pre vadu, o ktorej nemohol nadobúdateľ pri zachovaní obvyklej opatrnosti vedieť, alebo ak tu výnimočne titul vôbec nie je a nadobúdateľ je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že tu titul je, stane sa nadobúdateľ veci jej oprávneným držiteľom a pri splnení ďalších podmienok ju vydrží. Účelom vydržania je uviesť do súladu dlhodobý faktický stav so stavom právnym”
Pri osvedčovaní notár nezasahuje do deja, účastníka nepoučuje a ani nedozerá na to, či obsah nastávajúcej skutočnosti alebo urobeného vyhlásenia je v súlade so zákonom. Rovnako tak ani nezodpovedá za to, či sa pred ním urobené vyhlásenie, (ne)prieči zákonu. Osvedčenie o právnej skutočnosti vydané notárom na žiadosť účastníka je teda listinou, na ktorej sa nachádza iba záznam o ním uvedených skutočnostiach. Takéto osvedčenie nie je právnym úkonom. Notársky poriadok, vzhľadom na povahu tohto osvedčenia a na podstatu činnosti notára vydávajúceho osvedčenie nemá osobitné ustanovenie, ktoré by umožňovalo osobe tvrdiacej o sebe, že bola vydaným osvedčením dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil jeho neplatnosť. Rovnako ani hmotné právo (Občiansky zákonník, Obchodný zákonník) nemá zákonné ustanovenia, ktoré by umožňovali dotknutej osobe domáhať sa (ne)platnosti osvedčenia vydaného notárom. Účastník sa preto nemôže s úspechom domáhať určenia neplatnosti takéhoto osvedčenia.“