Dobrovoľná dražba a prechod tiarch na vydražiteľa

Dobrovoľná dražba je jedným zo spôsobov, ako možno nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Vlastnícke právo sa nadobúda okamihom udelenia príklepu licitátora. Čo však v prípade, ak nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dražby, je zaťažená ťarchami?

Ťarchy, teda vecné bremená, záložné práva či iné vecnoprávne obmedzenia sú zapísané v časti „C“ príslušného listu vlastníctva. Samozrejme, vydražiteľ chce nadobudnúť nehnuteľnosť s čistým listom vlastníctva a bez tiarch. Niektoré ťarchy sa však nevymažú ani po vydražení. Ktoré ťarchy po vydražení zanikajú a ktoré nehnuteľnosť naďalej zaťažujú?

Vecné bremená

Vecné bremená spočívajú v obmedzení vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Najčastejšie ide o právo prechodu peši alebo prejazdu motorovými vozidlami, prípadne povinnosť strpieť uložené energetické siete.

V prípade, ak nehnuteľnosť bola vydražená, vecné bremená nezanikajú, ale prechádzajú na vydražiteľa (dražbou nie sú dotknuté a nový vlastník je nimi viazaný).

Predkupné právo

Pokiaľ ide o predkupné právo, tu je dôležité rozlíšiť, či malo záväzkovoprávny (in personam) alebo vecnoprávny charakter (in rem). V zásade platí, že predkupné práva prechodom na nového vlastníka zanikajú. Výnimkou je zákonné predkupné právo spoluvlastníkov veci k spoluvlastníckemu podielu, ktoré im ostáva zachované (táto osobitosť platí výlučne pre podielové spoluvlastníctvo, pri ktorom predkupné právo vyplýva priamo zo zákona).

Predkupné právo je možné dohodnúť si aj ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve, a to buď ako záväzkovoprávny vzťah (zaväzujúci výlučne predávajúceho a kupujúceho, bez toho, aby prechádzalo na právnych nástupcov), alebo ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči právnemu nástupcovi povinnej osoby.

Je dobré vedieť, že nehnuteľnosť, na ktorej viazne predkupné právo in rem, nie je možné dražiť. Toto pravidlo však neplatí vtedy, ak dražba bola iniciovaná na návrh záložného veriteľa, kedy je možné dražiť aj predmet, na ktorom viazne zákonné predkupné právo alebo predkupné právo in rem. Predmetom dražby je v tomto prípade spoluvlastnícky podiel. K zániku predkupného práva spoluvlastníkov veci k spoluvlastníckemu podielu však výslovne nedochádza.

Ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel, oznámenie o dražbe sa zasiela podielovým spoluvlastníkom. Svoje predkupné právo môžu realizovať len tým, že sa na dražbe zúčastnia a urobia podanie v najvyššej výške (a licitátor im pridelí príklep).

Ak podielový spoluvlastník svoje predkupné právo (v súlade s vyššie uvedeným) neuplatní, zostáva mu právo zachované aj voči vydražiteľovi, novému spoluvlastníkovi veci.

Záložné právo

Typickou črtou záložného práva je, že pôsobí aj voči neskoršiemu nadobúdateľovi zálohu, na ktorom viazne záložné právo. Výnimku môže ustanoviť zákon alebo zmluva o zriadení záložného práva, ak je v nej ustanovené, že záložca je oprávnený previesť záloh nezaťažený záložným právom.

Ak by však malo ísť o výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby, z hľadiska výmazu viacerých záložných práv z listu vlastníctva je rozhodujúce, či záložné právo vykonáva prednostný záložný veriteľ alebo nie.

Prednostným záložným veriteľom je záložný veriteľ v prvom rade, teda ten, ktorého záložné právo je zapísané na LV ako prvé v poradí. Ak záložné právo vykonáva prednostný záložný veriteľ, vydražiteľ nadobúda záloh nezaťažený záložným právom ostatných záložných veriteľov (teda čistý list vlastníctva), a to aj vtedy, ak by na nehnuteľnosti (zálohu) viazli exekučné záložné práva. Na druhej strane, ak záložné právo vykonáva záložný veriteľ, ktorý nemá postavenie prednostného záložného veriteľa (napr. je na liste vlastníctva zapísaný ako tretí v poradí), nadobúdateľ nadobúda nehnuteľnosť zaťaženú záložnými právami všetkých záložných veriteľov, ktorí sú v poradí pred tým záložným veriteľom, ktorý vykonáva záložné právo.

K záveru je ešte potrebné dodať, že podkladom pre zápis do katastra nehnuteľností a súčasný výmaz vecných práv z príslušného listu vlastníctva predstavuje notárska zápisnica osvedčujúca priebeh dražby a súčasné vydraženie predmetu dražby. Na jej základe zmenu vlastníctva zapíše kataster záznamom.